8月已然开启，存量房贷利率换锚也已经正式开始了。

转换的窗口期是今年3月1日至8月31日。

而在最近这几天对购房者来说，最大的问题大概就是新的房贷利率究竟怎么算，到底该不该转?

最近，央行官方公布计算说明啦!

转不转，先看看怎么算吧!

一、加减点数怎么算?

根据中国人民银行〔2019〕第30号公告，房贷的定价基准转换为LPR后，加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月LPR的差值(可为负值)。过去浮动利率贷款一般是贷款基准利率浮动一定的比例确定，那么对应不同浮动比例下的利率，转换后的加减点分别是多少呢?

举例来说，比如借款人小王，买房时享受了贷款基准利率打九折(下浮10%)的优惠，贷款日2015年8月1日，期限是20年。

如果小王选择将这笔房贷的定价基准转换为LPR，现在5年期贷款基准利率是4.9%，转换前的实际执行利率就是4.9×(1-10%)=4.41%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。根据转换时点利率保持不变的原则，小王这笔房贷的加减点数就是-0.39%=4.41%-4.8%，即减39个基点。

此后，直至这笔房贷偿还完毕为止，这个加减点数都保持不变，房贷利率将随着5年期以上LPR的变动而变化。其他常见浮动比例对应的加减点数见表1。

二、转换后每个月按什么利率还?选择不同的转换时点有什么影响?

首先，要理解三个概念：

转换时间：将个人房贷的定价基准转换为LPR的时间(在2020年3月1日至8月31日之间)。转换时，您和银行需要协商确定：一是加减点数，具体计算方法见第一部分;二是重定价日和重定价周期。

重定价日：是指重新按照最新的定价基准(转换前为贷款基准利率，转换后为LPR)计算贷款执行利率的时间。一般为每年1月1日，或者每年与贷款发放日对应的日期。

重定价周期：重新确定执行利率的周期。若房贷利率一年一变，那么重定价周期就是一年。

定价基准转换为LPR后，利率在第一个重定价日前不会发生变化，从第一个重定价日开始才可能随当时的LPR而变化。重定价日和重定价周期可执行原合同约定，也可由借贷双方重新约定，房贷重新约定的重定价周期最短为一年。

若重定价日为每年的1月1日，那么在2020年3月至8月的任意时点转换，2020年的利率均与原合同利率保持一致，2021年1月1日起将以2020年12月的LPR为基准加减点确定当年的利率，此后年份以此类推。

若重定价日为每年贷款发放的对应日，那么根据大部分银行的转换公告，在重定价日之前转换的，2020年重定价日即可参考最新发布的LPR确定利率;在重定价日之后转换的，则需等到2021年重定价日才可参考最新发布LPR确定利率。

接续上例，假设2020年3月-2021年7月5年期以上LPR为4.75%(实际情况很可能会有所变化，具体取决于当时的LPR报价)：

(1)如果小王的房贷重定价日为每年1月1日，2020年3月至8月转换没有任何区别，2021年1月1日之前，他的执行利率均为4.8%-0.39%=4.41%，即2019年12月5年期以上LPR(4.8%)加固定点差(-0.39%);2021年1月1日之后，则变为4.75%-0.39%=4.36%，这里的4.75%是2020年12月的5年期以上LPR;此后年份以此类推。

(2)如果重定价日为贷款发放日(即每年8月1日)，若小王在2020年7月31日前转换，转换后到7月31日，这笔房贷的执行利率为4.41%;2020年8月1日之后为4.75%-0.39%=4.36%，这里的4.75%是2020年7月的5年期以上LPR;此后年份以此类推。

若小王在2020年8月1日后转换，则这笔房贷的执行利率在2021年7月31日之前都会保持4.41%不变;2021年8月1日才开始执行4.75%-0.39%=4.36%的利率，这里的4.75%是指2021年7月的5年期以上LPR;此后年份以此类推

那么，对购房者来说，到底该不该转呢?

简单来说，如果转换为LPR，贷款利率会随着市场利率变化;如果转为固定利率，未来贷款利率就固定不变了。

也就是说，如果处于利率上行周期，那么转为固定利率会有优势;如果是利率下行周期，转换为浮动利率就比较划算。

先说个人主观观点，房贷利率选LPR定价更好。

毕竟，短期来看，LPR整体下降是比较明确的，而且从过去20年房贷利率，也可以看出这个趋势：

另一方面，市场利率要长期涨需要出现的情况：要么国内长期保持超高速增长，比如GDP持续6%+7%+，整个市场利率自然也会高，或者，国内通胀严重，甚至持续严重。而这两种情况发生的概率也比较小。

因而转换显然更合理，大多数专家的判断也是如此。

然而，从微博上的一份调查来看，支持固定利率的也不在少数。

统计数据显示，10.6万人参与的投票中，4.6万人选择了不转。

支持不转的人认为，“银行不会做亏本的买卖”，“买的没有卖的会算”。

此外，不少人认为房贷周期长，选择浮动不确定因素大，风险太高。

在过去的时间里，降息周期已经进行了25年，现在大家买房，贷款一背就是30年，如此漫长的一段时间，就为了每个月省几十块，用固定利率去赌未来浮动利率只降不升风险太大，并不值得的。

那么问题来了，你会转吗?

部分内容来源：中国人民银行