监管高压之下，个人消费贷款和个人经营性贷款入楼市仍然屡禁难止。2月1日，北京商报记者在北京地区调查了解到，利用抵押经营贷“置换”房贷已形成一条灰色产业链，有购房需求的客户花几万元就可以请中介提供包括“包装壳公司”在内的“一条龙”服务;同时，一直被严打的“首付贷”也未曾销声匿迹，仍有多家中介表示，可以协助客户操作银行大额消费贷交购房首付款。中介活跃“钻空子”的背后，银行贷款环节存在的漏洞也清晰暴露。
揭经营贷买房灰色产业链
原本是扶持中小微企业的抵押经营贷产品，因利率较个人住房贷款利率更低，加上期限长、额度高的优势，经中介公司一番“包装”后，购房者即可用最低年利率3.6%的经营贷，最长贷30年，“置换”年利率5%以上的房贷，省下大笔利息支出。在这一过程中，客户仅需花几万元的服务费，就可以“包下款”。2月1日，北京商报记者调查了解到，在越来越多的市场需求之下，中介对利用抵押经营贷模式购房的交易颇为熟稔，并且已经摸索出了一套成熟的解决方案来解决客户贷款过程中可能遇到的各类问题。
北京地区目前的房贷利率标准为，首套房贷款利率在LPR基础上，上浮55基点，即5.2%，二套房为上浮105基点，即5.7%。在低利率吸引下，如何能拿到抵押经营贷?
抵押经营贷即企业经营性抵押贷款，贷款用途用于企业经营。而据中介介绍，一般的抵押资产是客户的房产，个人住宅可申请到房产评估值七成左右的贷款。
2月1日，一名北京地区的银行贷款中介人士王峰(化名)告诉北京商报记者，抵押经营贷一般年利率在3.6%-4.2%，20-30年期，等额本息，实际放款利率银行会根据客户征信、房子、公司进行评定。
值得一提的是，申请经营贷的必要条件之一是客户首先要有公司，并且这家公司实际经营要1-2年。
王峰表示，客户个人名下若无公司，可帮其“买个公司”用以申请贷款。中介可以帮“包装户”“过个”注册时间满1-2年的公司，而为了让这家公司看起来像实际经营的公司，还需“包装”上下游合同、购销合同、公司章程、财报、流水并找个下户地等。整套服务下来，中介在其中收取1-2个点的服务费，比如客户贷款200万元，2个点则收取4万元。
申请这类贷款的必要条件之二是解决抵押物的问题，大多数中介办理的抵押经营贷主要针对“一抵”(房屋抵押时无未结清贷款)客户，客户需要一笔垫资“过桥”还清现有房贷并解押，之后再拿“干净”的房本，向银行申请贷款。
一般而言，银行发放抵押经营贷的流程包括批贷、房本抵押、放款等流程，而中介则对照银行放贷流程为客户提供“一条龙”服务。
整套“流水线”过程依次是，客户通过银行评分——中介“过公司”到客户名下并准备公司上下游合同等材料——拿材料到银行进件，银行3到5天批出额度——找垫资公司还清现有房贷并解押房本——将“干净”房本抵押给银行——银行放款——客户归还公司垫资及利息并交中介服务费，同时客户正常按期归还银行贷款。从申请到下款时间在1个月左右。
根据王峰介绍，这一过程中，如果客户需要，中介会找专门的垫资公司进行垫资解押房产，之前有房产抵押的垫资费用是7‰-9‰，即100万元贷款金额收7000-9000元垫资费，期限10天。没有房产抵押的“空垫”费用更高，10天1-2个点，即收取1万-2万元。
消费贷入楼市屡禁难止
除了经营贷被“挪用”于购房，北京商报记者调查了解到，虽然消费贷入楼市一直被禁止，但“首付贷”一直未曾销声匿迹，仍有多家中介表示，可以协助操作银行大额消费贷用以交付购房首付款。
北京地区某银行贷款中介章飞(化名)表示，如果购房首付款不够可以帮忙跟银行申请无抵押无担保的大额信贷，额度10万-30万元，年利率4.8%-6%，三年或五年等额本息，需要准备身份证、银行卡、公积金卡、学历证明等材料，并表示很多家银行都可操作，两天就能下款。贷款下来之后中介一般会收取3个点的服务费，比如10万元收3000元。
“这个利息比较优惠，和房贷利息差不多，而且有些产品银行不针对个人，只针对我们这种渠道，客户如果哪项不符合要求，我们也可以想办法解决。最后我们会带客户去和银行签约，是比较安全的。”章飞对北京商报记者如是说。
不过，北京商报记者咨询章飞提到的多家银行询问是否可以办理首付贷，均得到了否定的答复，并被告知，监管规定的信用贷不允许用于购房，只可以用于消费。
“我们行能做信用贷但不能用于买房，如果办信用贷只能用作消费，直接跟银行说要做消费贷用于首付肯定不行，是违规的。”某城商行信贷经理刘励(化名)如是说。
某国有大行个贷部人士李平(化名)更为敏感，“消费贷不能流入房地产是国家明令禁止的，这种贷款用途肯定违规，我们做不了”。
为何监管明令“封杀”，但消费贷、抵押经营贷资金违规进入楼市仍然屡禁难止?
“有些中小银行是为了规模冒险去给客户批贷款的，中介只是为了迎合这类银行顺水推舟赚点钱而已。之前中介的服务费拿到手很普遍要跟银行分，现在这种情况比较少了，为了点好处费违规不值。”一位股份行信贷人士钱军(化名)对北京商报记者直言。他进一步表示，因为疫情，中央扶持中小企业银行经营贷利率有所调低，却让某些中介和购房者钻了空子，监管必定会进行纠偏。
光大银行金融市场部分析师周茂华指出，个人消费贷和经营贷产品初衷是释放消费潜力和缓解小微企业融资难题，之所以这些资金能违规流入楼市，是由于个人消费贷和经营贷办理门槛不高、手续简便、利率相对低、金额大等，尤其是贷款资金利率普遍低于房地产市场利率，易引发跨市场套利行为，另外，个人消费贷、经营贷资金的具体流向和用途检查、追踪难度大、成本高，反映出这些产品在服务实体经济过程中仍存在改建或创新空间。
“这些资金违规流入房地产市场，会导致居民、企业杠杆负债率上升，容易引发局部房地产过热，对楼市调控构成一定掣肘，并干扰市场对楼市稳定预期。同时，部分中小银行对房地产资产过度依赖，容易引发资产负债结构失衡，削弱稳健经营基础等。”周茂华如是说。
严查资金违规入楼市
上述中介的活跃暴露出部分银行审批、贷后的漏洞。
面对北京商报记者提出的上述经营贷、消费贷购房行为是否有风险的疑问，多位中介人士表示，中介服务一会保障前期正常批贷放款，二会保障后期客户贷后审核不会出任何问题，都会签在合同里，未放款不收取任何费用。
值得一提的是，经营贷需要真实经营的公司，如何能绕过银行的贷后审查?对此，中介王峰表示，银行批贷后期查不是下户查，只是大数据查客户征信、查后期公司是否有注销。并且银行贷后只是查三年，只要公司在三年之内没有注销就没有任何问题。
业内人士指出，这实际上反映出部分银行贷款管理存在漏洞，给了中介活跃的可乘之机。“部分银行对贷后审查不够重视、审查流于形式，缺乏相应人才团队以及尚未形成企业定期向银行披露报告相关信息制度等，使得银行贷后审查信息收集难度大、成本也高。”周茂华如是说。
钱军直言，经营贷首先贷前审查就要抓严，下户与客户见面，到客户公司里、让客户提供发票、纳税收入申报、流水，都要对照交叉认证。贷后审查在贷款存续期间也应持续进行，且每个季度都要检查，下户、让客户提供经营发票，上传报告，银行贷后也要有专门部门负责督导支行自查。
对于银行怎么避免个人消费贷、抵押经营贷资金入楼市，周茂华表示，在跨市场资金存在套利且检查资金违规使用的成本较高的情况下，就需要在相关贷款各环节严格把关，压实责任。对发现违规使用贷款资金苗头及时预警，并对违规行为进行一定惩戒。
事实上，当前，个人消费贷款、经营性贷款等资金挪用于购房成为监管部门关注的重要问题之一。面对近期部分热点地区房地产市场波动加大的情况，已有多地加大对资金违规流向房地产领域监管力度。
北京商报记者从北京银保监局获悉，近期，北京银保监局向辖内银行机构下发监管提示函，要求各行对2020年下半年以来新发放的个人消费贷款和个人经营性贷款合规性开展全面自查，重点排查是否存在由于授信审批不审慎、受托支付管理不到位、贷后管理不尽职等情形导致消费贷、经营贷资金被违规用于支付购房款等问题，并要求银行对发现的问题立即整改，加强内部问责处理。对于银行因经营不审慎、内控管理不到位导致消费贷、经营贷资金违规流入房地产领域等问题，一经查实将依法从严从重处理。北京银保监局还将结合银行自查及监管核查情况，指导北京市银行业协会积极行动，对个人和中介的不当和违规行为启动联合惩戒机制。
对消费者来说，在监管趋严的市场环境下，即便是贷款下发，一经查出贷款违规也很可能会“赔了夫人又折兵”。
多位银行业个贷部人士向北京商报记者表示，如果被查出来违规贷款，贷款肯定要收回的。“签合同的时候都会让客户签合规承诺，贷款违规肯定要收回贷款的，同时还有可能追究其他责任。”钱军如是说。
