中国的头部物业企业，普遍脱胎于地产公司，河南也不例外。
河南省三家港股上市物业企业中，建业新生活、兴业物联、鑫苑服务分别背靠建业集团、正商集团、鑫苑置业三家地产公司。
与走在市场潮头的物业企业一样，它们早已不单靠传统的社区物业管理盈利，而是依托强大的科技和数据，在生活服务、城市服务等增值服务方面开疆拓土。
河南物业港股“三剑客”都靠啥赚钱
河南物业港股“三剑客”，还都是资本市场的新兵。
其中最早上市的鑫苑服务于2019年10月份登陆港股，随后，兴业物联、建业新生活相继于2020年3月份、5月份迎头赶上。
河南商报记者分别梳理三家公司的年报发现，三者在业务构成上有相似，也有差异。
其中，体量最大的非建业新生活莫属。5月21日，中指研究院发布的《2021中国物业服务上市公司综合实力top10》显示，建业新生活排在全国第十位。
建业新生活有三大业务板块：物业管理及增值服务、生活服务、商业资产管理及咨询服务。具体来说，“物业管理及增值服务”除了传统物业管理服务，还包括向物业开发商及住户提供智慧社区解决方案、向开发商提供物业代理服务、向建业君邻会的VIP客户提供个性化服务及智慧社区解决方案等。“生活服务”包括建业+平台提供的产品及服务、旅游服务以及向建业大食堂提供的管理服务。建业+平台是一个O2O一站式服务平台，为客户提供更便捷、更实惠的商品及服务。“商业资产管理及咨询服务”则专注于通过简化物业运营以降低成本及招揽业务以增加收入，从而提升物业价值，包括酒店管理、商业资产管理和文化旅游综合体管理。
兴业物联的主要收入来源为物业管理及增值服务、物业工程服务。其中，“物业管理及增值服务”包括承接正商集团的非住宅项目、关联方发展的销售处及物业项目样品房、开始提供物业管理服务的新交付物业等。
鑫苑服务的三大业务为物业管理服务、增值服务、交付前及咨询服务。其中“增值服务”是鑫苑服务着力培养的重点板块，围绕公共空间管理、生活服务以及资产管理三大维度进行服务延伸;“交付前及咨询服务”主要是向物业开发商提供个性化的交付前及咨询业务。
传统物业管理收入占比下降明显
结合三家公司各板块的营收占比深入分析，与其说它们是物业公司，不如说是提供一整套解决方案的平台型公司。
事实上，从公司名字上我们也可以看到端倪——建业新生活、兴业物联、鑫苑服务……企业们似乎希望从名字上营造出一种全新的印象，关于生活、科技和服务。
如果说名字是表象，那么建业新生活则用数据证明了其与传统物业企业的不同。其年报显示，公司2020年非物业管理收入17.94亿元，占总收入比例高达67.6%;而物业管理服务收入8.6亿元，仅占32.4%。非物业管理即增值服务、生活服务、商业资产管理及咨询服务之和。2019年建业新生活非物业管理服务占比约66.2%，物业管理服务占比约33.8%。由此可见，该公司已连续两年增值服务收入占比大于物业管理服务，且这个差距在持续拉大。
建业新生活的增值服务包括社区增值服务和非业主增值服务。其中社区增值服务收入达人民币6.24亿元，较2019年增加118.9%，主要原因是新增拎包入住业务、君邻会服务会员增加、2019年初收购的智慧社区业务开始稳步发展等;非业主增值服务收入达7.15亿元，较2019年增加54.1%，主要原因是前介服务及案场管理收入增加、新增开荒保洁业务收入、受疫情影响物业代理佣金普遍提升等。
兴业物联各板块收入占比是另一种分布状态。公司2020年年报显示，兴业物联2020年物业管理服务收入1.58亿元，占总收入的74.1%;增值服务收入707万元，占比3.3%。此外，物业增值服务占比21.5%，其他占比1.1%。虽然兴业物联的物业管理服务在总收入中占绝对多数，但如果比较2019年的数据(占比76.7%)，亦可看出其物业管理服务收入的比例呈下降趋势。
相对兴业物联，鑫苑服务的物业管理服务在总收入中占比较低。其2020年年中报显示，该公司物业管理服务收入1.69亿元，占总收入的64.8%;增值服务收入0.5亿元，占比19.1%;交付前及咨询服务收入0.42亿元，占比16.1%。由此可见，物业管理服务仍是鑫苑服务的最大收入来源。公司称，物业管理服务收入的增长主要得益于在管建筑面积快速增长。来自增值服务及交付前及咨询服务的收入有所增加，主要是由于扩大提供增值服务的范围以及管理面积增加所致。
(请继续阅读A03版)
河南物业港股“三剑客”多项指标对比
在管面积
建业新生活：截至2020年末，建业新生活在管面积与合约面积分别较2019年12月31日增长75.5%、62.7%，达到1亿平方米和1.866亿平方米。如果按照截至2019年的在管总建筑面积和年度总收入来看，建业新生活是中部地区最大的物业管理服务提供商。
兴业物联：在物业管理方面，集团的在管建筑面积由2019年底的约240万平方米增加至2020年底的约310万平方米，增加了约70万平方米(增长率29.2%)。在物业工程服务方面，业务规模持续扩大，截至2020年12月31日，公司签约55个工程合同，税后合同总金额约为7890万元。
鑫苑服务：截至2020年6月30日，为中国45座城市提供物业管理服务及增值服务，合约建筑面积约为4020万平方米，在管建筑面积约为2210万平方米。(注：因鑫苑服务未公布2020年年报，本文除部分财务数据外均使用其2020年年中数据。)
服务物业类型
建业新生活：包括住宅物业、商场、文化旅游综合体、商业用公寓、办公楼、学校、医院、城市服务、厂房及政府机关物业。截至2020年12月31日，建业新生活的在管商业物业组合包括3个文化旅游综合体(总占地面积约为1010万平方米)、7个商场(总建筑面积约为60万平方米)及9家酒店(总建筑面积约为30万平方米);公司还管理着9家建业大食堂。
兴业物联：主要是非住宅业务，目前正处在从单一的物业管理服务向多元化服务升级转型时期。公司称，原有聚焦非住宅业务对集团业务拓展带来了一定的制约，为了抓住新趋势下的机遇，集团将适当调整经营发展策略，增加物业服务类型，逐步从事中高端住宅物业的管理服务。
鑫苑服务：在管业态包括住宅物业、综合体物业、办公大楼、产业园物业等。在其他合作方面，实现了与河南颐城控股的合作，共同拓展河南颐城及河南投资集团有限公司的物业业务;达成了与邯钢集团三供一业的合作，一期合作达成对邯钢集团13个生活区、厂区以及医院的业态物业的合作;达成与郑州未来路办事处46个城市改造项目物业管理意向协议。
辐射区域
建业新生活：截至2020年12月31日，建业新生活的物业管理及增值服务覆盖河南省、海南省海口市、新疆巴州库尔勒市、河北衡水市，服务427项物业的逾150万名业主及住户。
兴业物联：未公布。但根据公司2020年3月份的聆讯后资料集(招股说明书)显示，其“大部分收益来自河南省郑州的物业管理及增值服务”。
鑫苑服务：2020年上半年，公司合约项目地理分布已扩展至中国16个省、直辖市，45座城市。
