传奇商人罗玉平告别了深耕了33年的贵州房地产市场。
8月31日晚间，中天金融(000540.SZ)发布公告称，初步定价180亿元，将旗下的中天城投对外出售。
中天城投是中天金融旗下主营房地产的子公司，是罗玉平在贵州省房地产市场开疆拓土的重要平台。出售中天城投，意味着罗玉平彻底告别房地产市场。
长江商报记者发现，出售地产资产中天金融或许是无奈之举，因为，公司存在较大的偿债压力。
截至今年6月底，中天金融的资产负债率为85.77%，上半年的财务费用为13.56亿元，同比继续增长。
作为曾经贵州房地产市场上的龙头，时名中天城投活得很滋润，2016年的归属于上市公司股东的净利润(简称净利润)一度接近30亿元。
但是，随着2016年正式开启金融产业转型之旅，更名后的中天金融盈利能力节节败退。
备受关注的是，2017年开始筹划收购华夏人寿约两成股权事宜至今仍遥遥无期，公司支付的70亿元定金存在“打水漂”风险。
225亿短债悬顶
短短几年之间，罗玉平从辉煌顶端坠落，走上了卖资产还债之路。
最新公告显示，8月30日，中天金融与佳源创盛控股集团有限公司(简称“佳源创盛”)签署《关于收购中天城投集团有限公司之股权转让框架协议》，筹划将中天城投集团有限公司(简称“中天城投”)100%股权转让给佳源创盛，转让价款暂定为180亿元。
中天城投是中天金融的核心子公司，注册资本117亿元，主要从事房地产开发与销售、房地产信息咨询。此前，市场上曾流传关于中天金融拟出售地产业务，如今来看，传言成真。
本次拟出售的资产，在贵州市场地位不凡。
公开资料显示，中天城投成立于1978年，曾是贵州第一家上市公司，也是贵州最大的民营企业。从其产业来看，中天城投的业务早已不是单纯的房地产开发，而是集教育、物业、体育、会议、会展等多元业态为一体的综合城市运营服务商。旗下设立有物管企业中天物业、贵州第一健身品牌中天体育、中天教育等。
从经营业绩看，于中天金融而言，中天城投是其业绩的主要来源。
2020年及今年上半年，中天城投实现营业收入63.92亿元、47.26亿元，分别占中天金融当期营业收入的比重约为27.27%、23.98%。净利润分别为12.83亿元、6.60亿元，分别约占中天金融当期净利润的224.30%、1609.76%。
由此可见，去年及今年上半年，中天城投的净利润远远高于中天金融的净利润，这意味着，中天城投是母公司中天金融净利润的主要来源。
既然如此，中天金融为何还要出售“下金蛋的鸡”呢?
中天金融在公告中解释，此举是为了进一步聚焦公司金融业务发展，优化财务结构和资产结构，提高公司资产的流动性，巩固公司可持续经营能力和盈利能力，确保公司稳健运营。
从公司的解释看，中天金融流动性不足，财务结构、资产结构需要优化，以确保稳健运营。
长江商报记者发现，诚如中天金融所言，公司已经面临着较大的偿债压力。
截至今年6月底，中天金融的资产负债率为85.77%，较年初的84.35%上升了1.42个百分点。
具体债务而言，二季度末，公司短期借款15.48亿元、一年内到期的非流动负责209.66亿元，加上长期借款107.88亿元、应付债券82.17亿元，长短期债务合计为415.19亿元，其中，一年内需偿还的的短期债务为225.14亿元。而在今年6月底，公司账面上的货币资金为35.18亿元(含被冻结资金1.76亿元)，货币资金对短期负债的覆盖比例为0.17。而在年初，货币资金对短期负债的覆盖比例为0.21。这说明公司偿债压力有加大趋势。
显然，通过出售中天城投回血180亿元，中天金融的偿债压力或将迎刃而解。
扣非净利15年来首亏
在面临巨大的偿债压力之时，中天金融的经营业绩较为不堪。
今年上半年，中天金融实现营业收入197.12亿元，去年同期为118.54亿元，同比增加78.58亿元，增幅达66.29%。
与营业收入大幅增长相对应的是，净利润大幅下滑。上半年，公司实现的净利润为0.41亿元，去年同期为6.52亿元，同比减少6.11亿元，下降幅度达93.71%。扣除非经常性损益的净利润(简称扣非净利润)-0.95亿元，去年同期为7.26亿元，同比减少8.21亿元，下降幅度高达113.02%。
半年度扣非净利润亏损，在中天金融的经营历史上，曾在2006年之前出现过。不过，2006年以前，公司名称为世纪中天，是中天金融的前身，当时，罗玉平尚未入主。这也就意味着，罗玉平入主以来，今年上半年是首次亏损。
分季度看，今年一二季度，中天金融实现的营业收入分别为132.80亿元、64.32亿元，同比变动150.94%、-1.98%。对应的净利润为2.10亿元、-1.69亿元，同比变动4.81%、-137.52%。扣非净利润为1.49亿元、-2.43亿元，同比变动-18.49%、-144.68%。
由此可见，今年二季度，无论是净利润还是扣非净利润，均出现亏损，且营业收入也出现了负增长。
针对今年上半年的净利润大幅下降，中天金融进行了模糊解释，那就是结转的房地产销售收入结构与上年同期结转销售收入的结构差异等导致当期房地产销售毛利下降，同时计入当期损益的借款费用较上年同期增加。
这也就意味着，公司的净利润依旧靠房地产。
中天金融的前身就是中天城投，2006年变相借壳上市后，经营业绩一度稳步增长。2013年至2016年，其实现的净利润分别为10.81亿元、16.04亿元、26.07亿元、29.39亿元。
也就是2015年，中天城投开始深度参与贵州省“引金入黔”战略，引入券商和保险，公司更名为中天金融。其后，中天金融通过竞拍方式获得海际证券66.67%控股权，2016年底增资将持股比提高至94.92%，后改名为中天国富证券。
保险业是中天金融发力的重点。2015年10月，贵阳金控以20亿元收购联合铜箔(惠州)有限公司100%股权，实现对中融人寿的间接持有，正式进军保险业。随后又通过一系列资本运作增持中融人寿。
此外，公司还参股有三家基金公司。
2017年，中天金融抛出了一个大手笔，拟出资310亿元收购华夏人寿20%-25%股权，并支付了70亿元定金，加码保险业务布局。
中天金融的计划是，形成地产+金融双主业运营格局。
不过，收购华夏人寿股权事项时过四年仍在进行中。目前，华夏人寿被监管部门接管至去年明年7月。中天金融能否顺利完成收购，如果收购事项不成，70亿元定金能否顺利追回，都具有较大不确定性。
尽管大力布局金融已有6年，但中天金融的业绩仍靠地产。今年上半年，中天城投的净利润6.60亿元，远远高于公司净利润。
不仅如此，自从向金融领域转型后，中天金融的经营业绩接连下滑。2017年至2020年，公司实现的净利润分别为20.82亿元、14.67亿元、11.08亿元、5.72亿元，同比分别下降29.18%、29.53%、24.41%、48.40%。加上今年上半年，公司净利润已经连续四年半下降。
令人担忧的是，出售中天城投后，中天金融的经营业绩靠什么支撑。
(记者 魏度)
