国庆假期期间，百强房企美元债兑付违约引发了业内关注。
近日，百强房企花样年控股(01777.HK)发布公告称，花样年针对2021年10月4日到期的、余额为2.06亿美元的美元债未能按时偿还，构成债务违约。
花样年集团债务违约早有预兆，上个月先后三次收到国际评级机构的降级，标普、惠誉、穆迪纷纷下调其评级展望。10月4日逾期当天，惠誉再次下调花样年控股评级。
在营收下滑的同时，花样年面临着不小的债务压力。花样年年报显示，2016年至2021年，花样年的负债总额从366亿元增长至812亿元，其中2017及2018年负债总额同比增速分别为40%和46%，远高于2019年的0.02%和2020年的8.3%。
从三道红线来看，2020年花样年的净负债率为75%，低于100%的红线;但剔除预收账款的资产负债率为72.4%，高出70%的红线，属于黄色档。
值得注意的是，自今年年初以来，花样年控股多次回购美元票据，一再向资本市场展示其强大的偿付能力。9月22日，花样年控股还公开表示：“公司经营情况良好，运营资金充裕，不存在任何流动性问题。”
债务违约陷流动性危机
花样年的债务危机爆发于国庆期间，10月4日晚间，花样年公告一笔美元票据余额未能按期兑付。公告解释，公司受疫情反复、行业政策及宏观经济等多重因素影响，流动性出现阶段性紧张。约有本金2.06亿美元未偿还票据无法兑付，构成实质性违约。
同时，碧桂园服务也发布公告，由花样年控股的彩生活服务未能按期在10月4日偿还碧桂园物业香港于今年9月30日出借给对方的本金为7亿元人民币的贷款。
10月4日逾期当天，惠誉再次下调花样年控股评级，将其长期外币发行人违约评级、高级无抵押评级均由“B”下调至“CCC-”。
在不到一个月的时间内，花样年斩获了各大评级公司降调公告。9月14日，标普将花样年控股的评级展望由“稳定”降至“负面”，确认“B”评级;9月16日，惠誉将花样年控股的长期外币发行人违约评级(IDR)从“B+”下调至“B”，展望仍为“负面”;9月27日，穆迪将花样年控股企业家族评级从“B2”下调至“B3”;9月29日，标普再次下调评级，将花样年控股的长期发行人信用评级和债务发行评级从“B”下调至“CCC”，并将上述评级列入负面信用观察名单;9月29日，中诚信国际发布将花样年评级展望调整为负面的公告。
10月8日，花样年创始人曾宝宝向全体员工发《宝爷家书》(下称“家书”)，对公司遇到的流动性困难做出回应。曾宝宝认为，花样年的流动性困难源于，9月29日凌晨，标普突然大幅下调公司评级，致使公司境内外融资交叉严重受限，流动性出现阶段性紧张。曾宝宝还指出，实现保项目高品质交付保公司正常运营是花样年的底线。
高息债集中到期
事实上，今年5月份以来花样年频频回购美元债就已经说明其债务风险。目前花样年共存续12只美元债，债务余额39.8亿美元，其中一年内到期债务余额为15.59亿美元，占比达到40%，今年年内到期的美元债余额就有7.62亿美元。
除了美元债集中到期的压力之外，花样年的美元债绝大多数是高息债，12只美元债中，仅有3只的利率低于8%，7只美元债利率高于10%，其中最高的一只成本达到了15%，将于今年年底到期，美元债余额高达3亿美元。
今年6月份，花样年发行了一只额度为2亿美元的美元债，票面利率高达14.5%，较今年3月份发行的一笔利率10.875%、额度2.5亿的美元债，短短三个月，发债成本增加了近3.7个百分点。
从三道红线来看，2020年花样年的净负债率为75%，低于100%的红线;但剔除预收账款的资产负债率为72.4%，高出70%的红线，属于黄色档，即监管要求负债年增速不得超过10%公司。
而今年年底前，花样年集团境内信用债到期规模合计约16.79亿元(含回售)，花样年控股美元债到期金额约7.50亿美元，花样年集团及其控股股东花样年控股面临较大的债券到期压力。
面对巨大的债务压力，花样年控股表示，公司将采取一系列的债务管理措施，除了继续在二级市场进行债券回购外，还计划处置多地项目，包括一个位于北京丰台区的旧厂更新项目，此外花样年在青岛、合肥和成都也有一些项目在洽谈出售，以优化资产结构，出售这些项目所获取的现金，均将用于境外美元债的偿还。
销售业绩增长乏力
作为深圳老牌房企，花样年多次错过发展黄金机遇。2012年，公司提出向社区服务商转型，推动旗下社区平台上市，错失了中国房地产行业的发展黄金时期;2016年，销售规模仅百亿，开始重新加码房地产行业;2018年，花样年定下2020年成为千亿房企的销售目标，然而，2018和2019年实现合同销售额301.7亿元和362.1亿元，距离迈入千亿房企目标差距巨大。
2020年年初，花样年调整目标，将该年销售目标定为450亿元，并将千亿目标推迟至2021年。
2019年之后，花样年开始调整以往经营策略，住宅开发转向刚需并且加速周转周期，其新拿地项目从拿地至开盘缩短至7.4个月。据中指研究院数据，2020年花样年拿地金额为116亿元，而2019年上半年的拿地金额仅为10亿元。截至2020年底，花样年在建及待建项目土地储备建筑面积约1150.93万平方米。
花样年给2021年定下的销售目标为600亿元，增速为22%。从目前的销售情况来看，完成目标任务难度不小，今年前8月，花样年控股的销售额累计为372.67亿元，9月单月的销售额只有36亿元。且在7月、8月的销售中，单月销售额环比迅速下滑，销售单价更是直接断崖式降到8月份的13463元每平。
花样年在盈利方面和毛利率方面也面临一定压力。数据显示，2020年公司实现收入同比增长14%，净利润同比增长11.88%，但是扣非净利润则亏损7.78亿元。在毛利率方面，2018年至2020年分别是29.92%、27.97%、24.56%，逐年放缓。
2020年全年花样年销售金额达到484.10亿元、销售面积达327.90万平方米，在市场排名60名左右。不过今年前8个月，花样年控股销售额与销售面积同比分别下滑12.44%和13.24%，市场排名已降至70名左右。
知名地产分析师严跃进对长江商报记者表示，花样年确实各种问题比较多，不过这次主动对债务问题进行披露比较及时，后续要做好整体的沟通，以及采取措施应对债务压力。重视房地产开发业务的同时，要积极拓展融资渠道，解决投资者和业主的担忧。
(记者 赵洁)
