“安徽民宿整体发展良性，经历疫情及市场自然洗牌，目前在运营的4000多家都是比较优质的。但以投资角度衡量，如果没有专业运营团队，建议谨慎投资。”
时光回到2016年前后，在江苏干了十几年旅游的张家国怎么也想不到，自己有朝一日会跑到天柱山腹地干起民宿来。
更早一点，来自福建的室内设计师、参与过数个希尔顿酒店建造设计的陈熙，在黄山脚下、新安江畔投资建造了自己的第一个民宿。
(资料图片仅供参考)
如今，民宿火遍大江南北，成为旅游市场“顶流”。十年间，陈熙已经投资13个民宿项目，凭借“山水间”“无名初”等高端产品的出圈，他也顺理成章地当选为安徽省旅游协会旅游民宿分会首任会长。
张家国在车程15分钟之内的两个地方接连开了海心谷、天鹅堡两个民宿后，又在寻觅好的位置，用众筹的方式投资第三家民宿。他的身上也添了一个职务：潜山市民宿协会会长。
山水人文资源禀赋优势突出的皖南，正涌现出更多的民宿。
但相比北京、云南、浙江等民宿先发地区，安徽还处于“比学赶”阶段。
以浙江省为例，作为“两山”理念的发源地、民宿产业高质量发展的先行者，该省拥有民宿2.5万余家，数量占全国第一，年营收近100亿元。《徽商》记者根据公开数据测算，安徽省2022年民宿业综合收入约为25亿元。
作为文旅融合新阵地的民宿产业，如何走出一条“情怀”与“市场”兼得之路，在整个行业强势复苏中仍悬而未决。
现状：“极不均匀”
“暑期客流大，请尽早在携程预订。”
6月23日，地处岳西县石关乡的乡村民宿清溪行馆主理人李叶龙在社交软件上回复《徽商》记者。
这个夏天，平均海拔800米的石关乡更“热”了，周边的民宿“一床难求”。
据统计，全乡共有1700多间民宿房间、4000多张床位，去年接待游客10万人次，综合收入约5000万元。当地主打清凉经济，客流量集中在6-9月，尤其是7月份全乡平均日接待游客多达1000人。
暑期及节假日“热”、平时“冷”，这是民宿遭遇的市场现状。
位于天柱山半山腰的全国首批乙级民宿海心谷管家张家国告诉《徽商》记者，民宿的旺季为春节、暑假以及春暖花开的4月。
“从市场端来看，民宿呈现出典型的二八定律，20%的时间贡献80%的收入。据我观察，日常的周一到周五，大部分民宿的空房率在70%以上。”安徽云水檀心文化发展有限公司董事长檀丙来剖析。
除了淡旺季客流量极不平衡这一普遍性痛点，安徽民宿在区域分布上也极不均匀。
6月13日，安徽省文化和旅游厅资源开发处发布数据显示，安徽民宿总体数量已达4000家。另据同程旅行发布的《徽州民宿市场发展白皮书》数据显示，在安徽4000余家民宿中，黄山有2950家，单单黟县就有接近1000家；第二个比较集中的地方是合肥周边100公里以内的地方，这两年涌现出一批以庐江云里安凹、少间·王圩里，肥东六家畈花田·侨乡里、畈塘·拾吾舍，大圩圩美磨滩以及小岭南为代表的精品民宿集群。
“从整体空间分布上看，黄山市、合肥市、宣城市以及池州市的聚集性最为明显。皖北多个城市民宿不足百家，皖北地区未形成规模性民宿集群。”合肥学院旅游与会展学院教师陈丹撰文称。
作为安徽省民宿等级评定专家，张家国分析，安徽最早一批高端民宿大都由浙江、福建、江苏等地的设计师、资深旅游玩家在黄山、九华山、天柱山、太平湖附近投资建成，“投民宿都是有情怀的人，但光靠情怀做不好民宿”。
从旅智科技发布的《2022年度中国住宿业数据发展报告》中可以发现，2022中国民宿行业全年平均入住率为35.2%、平均房价为296.3元、平均单房收益104.3元。整个酒店业相对应的三项数据分别是：49.7%、186.1元、92.5元。
两相比较，民宿的平均房价虽然更高，但入住率低了将近15个百分点，意味着“不稳定”。
檀丙来直言，民宿如果只着眼于“住”，很难持续经营下去，“目前大部分民宿经营很艰难，不挣钱”。
破局：做好“+”
根据2021年3月安徽省政府办公厅印发的《关于促进旅游民宿发展的指导意见》，到2025年实现全省旅游民宿从规模到质量的全面提升，力争超过10000家，推出一批精品旅游民宿，打造一批特色民宿集群，大幅提高接待能力和服务水平。
企查查数据显示，今年1—6月安徽区域内新注册有关民宿的经营主体757个，相当于平均每天新增4个。
尽管投资热情高涨，但业内人士却并不认为这是门好生意。
已经投资了13家民宿，可陈熙仍斩钉截铁地认为，“民宿不是好的投资项目。”
以他的投资经验为例，30个房间的中等规模民宿投入金额约为3000万元，需要12年才能收回成本。
“投资回报率低不说，如果是租的房子开民宿，风险性更要慎重考虑。”陈熙在民宿行业深耕10年，用地要么是通过招拍挂方式竞得，要么是村集体合作，为的就是“长期稳定”。
占地面积4000多平方米、共有9间客房的海心谷2018年正式运营，得益于张家国从事旅游多年积累的资源，迅速成为“网红打开点”。“总投资800多万元，2020年收回成本。2021年艰难维持，去年赚了28万元，今年上半年平均入住率74%，总营业额105万元。”张家国对着财务报表，报出一连串数字。
在业内人士看来，投资民宿有五大难点需要解决：选址要兼顾景区、交通及客源地距离；投资不宜过大，装修成本应控制在1500元/平方米；定价过高，参考日本等地民宿，定价比酒店低，不拼装修，拼温馨和舒适；房间太少导致日均订单少难以在OTA平台有靠前的排名，OTA引流较难；大多民宿用地为租赁或流转，没产权，难以融资贷款扩大规模。
如何破局？
“酒店是西方舶来品，行业标准和一线品牌大都来自欧美。我们做民宿为的就是打破这种藩篱，将中国人的待客之道在民宿里体现，在内容上不断推陈出新，让全世界了解中国式生活美学。”由“情怀”入门的陈熙，把关键点放在了“内容”上——民宿已经从单纯的“居、游”的空间载体演化成完整生活方式的载体，要更多地提供“民宿+X”套餐，特别是与徽州文化相关的雅集活动。
张家国则认为，民宿要想高质量健康发展，应与乡村振兴深度绑定，政府做好公共配套，民宿引流，让更多高净值人群留下来，“没有给乡村带来灵魂的民宿，是没有价值的”。
坐落于庐江县汤池镇的少间·王圩里民宿整合汤池白马岭、金汤湖湿地公园、百花茶谷等周边文化和旅游资源，设置篝火、采摘、越野等体验项目，策划并推广科普研学、温泉康养、户外露营、美食之旅等多条线路，每年向村集体缴纳6%的资金回报率（30.6万元），助力村集体经济年综合增收150万元左右，带动周边村民务工或就业60人，多维运营助力乡村振兴。
“安徽民宿整体发展良性，经历疫情及市场自然洗牌，目前在运营的4000多家都是比较优质的。但以投资角度衡量，如果没有专业运营团队，建议谨慎投资。”陈煕一再强调。
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